전월세, 집고르기부터 전입신고까지

전월세를 처음 알게 되는 분들에게 필요한 정보를 처음부터 끝까지 설명드릴게요. 처음 전월세를 구한다면 무엇부터 해야 할지 몰라 막막하실 거예요. 하지만 겁먹지 마시고 하나부터 끝까지 차근차근 알아볼게요. 

---

1. 예상 보증금 체크하기
2. 마음에 드는 집 고르기
3. 대출 가능 여부 살피기
4. 계약서 쓰기
5. 확정일자 받기
6. 대출 신청 및 보증서 발급
7. 이사 및 잔금 치르기
8. 전입신고하기

 

 1. ~ 8. 까지 차근차근 자세히 알아볼게요.

 

1. 예상 보증금 체크하기

전월세를 구할 때 1순위로 해야 할일은 전세와 월세 중 어떤 형태로 살지 정하기입니다. 준비할 수 있는 보증금이 얼마인지 체크해야겠죠? 전세로 살 생각이라면 전세대출을 받을지 말지도 고민해야 하고, 전월세대출 상품은 일반적으로 보증금의 80%까지 빌려주고, 청년 전세대출 같은 특례상품의 경우 보증금의 90%까지 빌려주기도 하니 관련 정책을 참고하거나, 카카오뱅크, 토스뱅크 등 은행어플을 통한 전월세대출 한도를 조회하고 비교해 보는 걸 추천합니다.

 

2. 마음에 드는 집 고르기

준비할 수 있는 보증금 수준에 맞춰 자신이 출퇴근하는 직장 근처나 교통편이 용이한 지역 또는 평소 눈여겨 보았던 지역에 집을 수색해 봐야 할 거예요. 여기서 한 가지 더 팁을 드리자면 나중에 나가게 될 때를 대비하여 비교적 잘 나가는 지역의 집을 얻는 게 좋습니다. 보증금(월세)이 다소 비싸더라도, 계약기간이 끝나 퇴거해야 할 시점에 새로운 임차인을 통해 보증금을 즉각적으로 돌려받을 수 있는데 유리합니다.

 

3. 대출가능여부 살피기

전세로 살고 싶은데 보증금이 부족하면 가족이나, 직장내 대출 또는 은행대출 쪽을 알아보고 결정해야 합니다. 전세대출에 종류는 두 가지가 있습니다. ⓐ 은행 자금을 통한 은행재원대출 (은행마다 상품이 다르므로 한은행에서만 결정하시지 않는 게 포인트), ⓑ 국민주택기금 등 정부 자금을 통한 기금재원대출 (버팀목전세자금대출 등) 이 있습니다. 이중 은행재원대출을 고려하신다면 되도록이면 1 금융권(은행) 상품을 우선적으로 알아보도록 합니다. (이자율 등)

 

4. 계약서 쓰기

은행 가심사를 통해 대출한도까지 파악된 상태라면, 공인중개사를 통해 임대차 계약서를 작성하면 됩니다. 이때 통상적으로 보증금의 10%인 계약금을 준비하고, 집의 신분증과 다름없는 등기사항증명서도 꼼꼼히 확인해야 합니다. 특히 등기상에 권리침해 (압류, 가압류 등)나 선순위 권리(근저당권, 임차권) 등이 있는지 체크하고 깨끗한 물건의 집인지 확인하여야 합니다. 만약 이상한 점이 있다면 반드시 공인중개사에게 물어보고 꼼꼼히 확인하시는 게 중요합니다.

 

5. 확정일자 받기

계약서에 도장을 찍었다면 관할 주민센터에 가서 확정일자 (주민센터가 전월세 계약 체결을 확인해준 일자)를 받아야 합니다. 주민센터에서 안내원에게 확정일자를 받으러 왔다고 하면 안내에 따라서 서류 작성 등 차근히 진행하면 됩니다. 그러면 오른쪽 상단 확정일자 번호가 표기된 '주택임대차계약신고필증'을 내주거나 '확정일자'라고 새긴 도장을 찍어주면 이로서 확정일자를 받는 게 완료됩니다.

 

 * 확정일자는 은행에서 확정일자가 찍힌 계약서를 확인하기 때문에 첫째로 필요하지만 사실 이보다 중요한 이유는 보증금을 보호받기 위해 필수적으로 받아야하는 자기 권리 보호행위입니다. 확정일자를 받으면 대항력(제삼자에게도 임차권을 주장할 수 있는 권리)이 생깁니다. 이는 대한민국의 법원 인터넷 등기소(http://iros.go.kr)나 계약을 중개한 공인중개사를 통해 받을 수도 있습니다. 이외에도 시청에 있는 부동산 관리팀에 요청하는 방법도 있습니다. 자신이 접근성이나 편한 방법을 통해 결정할 수 있으니 본인이 직접 선택하시면 됩니다.

 

6. 대출 신청 및 보증서 발급

확정일자를 받았으면 임대차계약서와 신분증 등 필요한 서류를 챙겨 은행에서 대출을 신청할수 있습니다. 이후의 과정은 ①은행은 임대인에게(집을 일정기간 보증금을 받고 입주하려는 사람과 계약한 사람 - 쉽게 집주인) 임차인이 대출을 신청했다는 사실을 알리고 (단, 해당과정이 필요 없는 경우도 있음) ②임대차계약 체결 사실을 확인하고 ③ 보증 기관(HUG, SGI, HF)에서 보증서 발급해 준다고 합니다.

 

7. 이사 및 잔금 치르기

대부분 이삿날 잔금을 치르고 중개수수료까지 지급까지 맞춰주는것이 거의 국룰입니다. 전세대출은 임차인이 신청했지만 은행에선 그 돈을 임대인에게 직접 지급(입금)이 됩니다. (해당 상품마다 차이는 있지만 대동소이) 또 대출금 외에 임대인에게 남은 보증금을 보내야 한다면 미리 은행 앱을 통해 1일 1회 이체 한도를 높여놓을 필요가 있습니다. 등기사항증명서상 소유주와 임대차계약서상 임대인이 일치하는지 반드시 확인하고 체크하며, 당사자 명의의 통장이 맞는지 몇 번씩 확인하는 것은 기본적으로 본인이 해야 할 자기 권리 보호 덕목입니다.

 

8. 마지막으로 전입신고

새집에 입주했다면 주민센터에 가서 전입신고까지 마치면 비로소 모든게 완료입니다. (새로운 거주지에 입주했다는 사실을 관할 기관에 신고) 이는 정부 포털인 정부24(https://www.gov.kr/yearend_main.html)도 확인이 가능합니다.

 

반드시 계약서에 받아둔 확정일자와 전입신고, 이 두 가지는 기본적으로 요건을 갖춰야 나중에 전셋집이 경매에 넘어가거나 집주인등에게 보증금을 받지 못하는 상황에서도 자신에 보증금을 지킬 수 있습니다. 이외에도 보증기관에서의 보증서 등 꼼꼼히 챙겨서 무사히 퇴거하는 게 가장 좋은 상황이지만 만일에 있을 일에도 대비하실 수 있는 자신의 권리를 마련해 두시길 권장드립니다.